相続税や贈与税を計算するとき、相続した土地や建物がいくらかを評価する必要があります。土地や建物はどのようにして評価をすればよいのでしょうか？土地や建物の評価方法の基礎知識を税理士が教えます。

相続した土地の評価方法

相続や贈与により取得した土地の評価は原則として次の方法で行います。なお、相続財産に土地があるときは、相続税の申告書に「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」を添付する必要があります。

土地は「路線価方式」か「倍率方式」で評価

土地（宅地の場合）は、原則として、「路線価方式」または「倍率方式」を使って評価します。どちらを使うかはとても簡単で、その土地に面した道路に路線価が定められているときは「路線価方式」、路線価が定められていないときは「倍率方式」を使います。

①路線価方式での評価

路線価とは、道路に面する標準的な宅地の１平米当たりの価額のことで、毎年、国税庁が発表するものです。他に土地の価格を示す指標として「公示価格」がありますが、路線価は公示価格の約80％程度とされています。つまり、実際に売買する際に想定される価格（時価）よりも低く評価されるような配慮がされています。

路線価方式では、次のように評価します。

補整率には、奥行価格補整率、側方・二方路線影響加算率、間口狭小補整率、奥行長大補整率、不整形地補整率、がけ地補正率などがあります。

使いにくい形状の土地はそれを考慮して評価が下げられますし、複数の道路に面している土地や角地は逆に評価が高くなります。

②倍率方式での評価

路線価は主要な市街地の道路にしか設定されていません。そのため、路線価が定められていない地域は倍率方式で評価します。国税庁が発表する「評価倍率表」を見れば、適用する倍率がわかります。

（関連記事）土地の相続税の評価に使用する路線価の使い方

貸地や貸家建付地の評価

賃貸している土地や賃貸している建物の敷地として利用している土地（貸家建付地）などは、権利関係によって評価額を減額することができます。

借地権割合や借家権割合は地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表で示されています。

なお、貸駐車場として利用している場合は、自用地と同じ評価となります。

（関連記事）貸家の評価「賃貸割合」の計算方法。一時的に空室のときはどうする？

（関連記事）貸駐車場として利用している土地の評価

小規模宅地等の特例などで評価額を減額できる

居住用の宅地や事業用の宅地で、一定の要件を満たすときは、小規模宅地等の特例を適用することによって、評価額を減額することができます。その他にも、土地の状況によって減額ができる場合があります。

（関連記事）相続税の「小規模宅地等の特例」とはどんな特例ですか？

相続した建物の評価方法

相続や贈与により取得した建物の評価は原則として次の方法で行います。

建物は固定資産税評価額で評価

建物の評価は、原則として固定資産税評価額をそのまま使います。

貸家の評価

戸建ての賃貸・貸アパート・貸マンションなど賃貸している建物は、権利関係によって上記で計算した評価額から減額することができます。

賃貸割合は次の計算式で計算します。

建築中の建物の評価方法

建築中の建物には固定資産税評価額は付けられていません。しかし、固定資産税評価額がないからといって建物の評価がゼロになる訳ではなく、次のように評価します。

費用現価の額とは、課税時期までに投入された建築費用の額のことをいいます。

例えば、建物の工事代金の総額が5,000万円で、進捗率が40％とした場合、費用現価の額は2,000万円（5,000万円×40％）で、相続税評価額は1,400万円（2,000万円×70％）となります。

まとめ

相続税を計算する際の、土地や建物の評価方法の基礎知識について解説しました。土地や建物は評価を間違えるとそれだけで相続税が大きく変わってくる可能性があります。間違えないように慎重に計算するようにしましょう。土地や建物の評価の仕方がよくわからないときはみんなの相続相談・大阪にお気軽にご相談ください。