空き地に賃貸アパートや賃貸マンションを建築すると相続税対策になる、という話を聞かれた方は多いのではないでしょうか？
実際に空き地に賃貸用不動産を建築すると相続税対策上、次のような効果があります。

１．土地の評価額が下がる

空き地は自用地としての評価となりますが、賃貸用不動産が建てられると貸家建付地としての評価となります。
貸家建付地は借地権や借家権が考慮されるため、自用地としての評価よりも18％程度（借地権割合60％、借家権割合30％の地域で満室の場合）低い評価額となります。

２．現金が減少し、一方で家屋の評価となる

賃貸用不動産を建築すると、その建築費用の分だけ現金が減少します（もしくは借入金が増加します）。
一方で、家屋という資産が残りますが、この家屋は固定資産税評価額で評価され、さらに貸家としての減額が認められます。
新築時の固定資産税評価額は建築費用のおおむね70％程度とされ、さらに貸家はその70％（借家権割合30％の地域で満室の場合）で評価されます。
例えば、1億円をかけて賃貸用不動産を建築した場合でも、その家屋の評価額は5千万円前後となり、その差額の分だけ相続財産が圧縮されることとなります。

３．小規模宅地等の特例の適用対象となる

賃貸用不動産の敷地は不動産貸付業の事業用宅地として小規模宅地等の特例の適用対象となり、最大200平米まで貸家建付地としての評価からさらに50％減額した評価額で評価されます。

このように賃貸用不動産の建築は相続対策上多くのメリットがある一方で、不動産貸付業には事業としてのリスクがあります。それらのリスクと効果をしっかりと見極める必要があるでしょう。